09-03
2018

深度解析:商业地产运营中的五大痛点应该如何破?

发布者:必发娱乐     浏览次数:

  核心提示:相比住宅地产而言,商业地产的精细化管控要求更高,住宅地产的报表精确度以“万元”计,而商业地产的报表要精细到元甚至角、分,因而要求商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。

  按照标杆L企的做法,首先应做好品牌库的储备。主力店需按照1:3来储备,次主力店需按照1:5来储备,小商铺需按照1:10来储备;

  其次要检视品牌资源库的充足性。有了储备目标之后,就要按照商业项目的招商业态规划,来检视目前的品牌资源库是否充足,提前做好应对措施;

  再次,前置开展招商工作。基于检视结果,提前开展招商工作,确保品牌资源储备达到预定要求,进而掌握招商谈判过程的主动。

  一是按照三大节点把控招商计划:分别按照招商进度达到30%、80%、100%三个节点对招商计划予以跟进;

  二是按照不同的业态分解招商子计划:如按照餐饮、服装、娱乐等不同业态分解成不同的招商子计划,体现不同业态的专业要求,有利于招商目标达成;

  三是通过招商分级授权确保关键招商:L企的主力店招商由招商总经理亲自负责谈判,而次主力店招商由招商经理负责,小商铺的招商由一般招商主管或员工负责。通过这种分级授权模式,确保重要招商工作的推动效果;

  四是实时预警招商进度:L企通过信息化平台,实时提醒招商人员每周需要跟进的商家有哪些,分别跟进到什么节点,下一步节点需要做什么工作等。同时还可将需要审批的招商谈判结果实时推送到相关领导,便于领导实时关注,加快审批效率,进而加快招商谈判进程

  当招商节点达成并顺利达成开业目标之后,如何对运营过程中即将到期的商铺予以及时提醒,使得招商部门能够尽快启动前置的二次招商工作,避免出现空铺时再开始招商而导致空置率大幅提升?

  首先,实时体现所有商铺的租赁状态。针对商业项目的所有商铺,L企将其租赁状态分成五类:正常租赁、本年到期、预警、主动调整、空铺。特别针对预警(三个月内即将到期)和主动调整项,系统自动发送预警信息,提醒招商人员尽快开展招商工作;

  其次,编制二次招商计划。基于商铺的整体租赁状态,将即将到期、已经到期和主动调整的信息进行整合,输出《二次招商调整计划》,基于此计划开展前置招商工作;

  再次,刷新品牌库。通过招商工作,及时将有意向的品牌商家信息录入到信息系统中发起审批,入库之后,即可开展后续的合约谈判工作。

  对于众多从住宅地产转型至商业地产专题阅读)的开发商而言,业态规划方面主要存在以下两个方面的难题。

  一 是业态规划目标仅关注品牌而不关注收益。很多转型的开发商更多关注品牌规划而忽略了其背后的租金规划。因此,需要将业态规划目标与租金规划目标进行对应, 还要将租金规划按照每个商铺的主选、备选情况进行租金水平的全面对比,从中找到每个商铺的最高、最低租金水平所对应的整体租金水平,实时了解业态规划落位 对整体租金水平的影响,出现风险预警时适时干预项目运营。

  二是没有合适的手段实现对业态规划落位进行有效监控。业态规划落位的监控难度非常之高,一线编制类似报告或报表难度也很大,因此需要有一个合理的信息化平台来协助监控:第一,招商期按周进行监控。招商期谈判变数太多,一旦某主力店商家谈判结果有变,则会产生一系列影响,所以招商期的监控频次要高,实时反映各商家的招商谈判进程,并体现与之对应的租金水平;第二,运营期按月进行监控。相比招商期而言,运营期的二次招商影响较小,所以监控频次按月进行即可。

  对于众多商业地产开发商而言,开业节点的达成并不意味着“开业大吉”而是“开业大急”,因为开业之后项目进入持续运营阶段,管理难度更高,主要体现在以下三个方面。

  业态的持续调整对一个商业项目持续、成功运营至关重要,但应依据什么来进行业态持续调整、有哪些具体步骤呢?看看标杆企业L企的做法。

  首先,业态调整的基本原则:L企明文规定,开业之后六个月必须进行业态调整,同时每个季度也必须有调整,且要确保整体项目的租金收入每年按15%递增;其次,不同阶段调整重心不一:L企认为,在整个运营期内,调整的重心应该按照“客流提升营业额提升提袋率/客单价提升租金提升”这四个阶段来开展;

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