09-03
2018

商业地产自持与散售之争:商业运营能力是核心

发布者:必发娱乐     浏览次数:

  2月28日,龙湖[简介最新动态]宣布启动“金苹果计划”,针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”,全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源,为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。正值龙湖涉足商业地产十周年,其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。

  “龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业,而是希望为业主实现物业资产的保值增值。”龙湖地产[简介最新动态]相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示,“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合,通过定位辅导、经营辅导、招商[简介最新动态]促进等服务,缩短商铺、写字楼、精装SO?鄄HO等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。

  将业主从传统投资模式带入资产管理模式,龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台———既可通过散售物业回流现金,又能实现统一运营,打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。而通过金苹果这一平台,龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包,进行跨业态、跨区域销售,充分挖掘客户购买力,以突围当前普遍的商业物业销售困局。

  以北京(楼盘)知名商圈三里屯为例,三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一,而邻近的三里屯SOHO[最新消息价格户型点评]却人流冷清。业内人士对此的普遍回答是,前者是开发商自持经营,而后者属于散售。物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局,进而影响运营结果。

  但可以攻破此逻辑的案例仍然可见。北京市内不少商业步行街同样是物权分散,但人流却并不比一些集中经营的大商厦少。高和资本对旗下商业物业的运营策略便是,整体盘下物业加以改造并整体规划,甚至持有运营一段时间再散售,但并未影响其商业物业运营水平。

  而自持也并非万全之策。即便是在CBD核心区域,同样为开发商自持的新光天地与金地中心[最新消息价格户型点评],经营状况也曾判若云泥。与新光天地的光鲜亮丽相比,金地中心曾一度死气沉沉,在近期经历重新整改之后才恢复元气。

  而更为纠结的是,在国内通过散售而实现迅速扩张的商业地产商不在少数,而选择自持物业的发展商却发展缓慢,眼睁睁看着优质资源和发展良机被竞争对手收入囊中。

  “过去十年,龙湖在商业上一直潜心做一件事情--亲自学习并实践商业运营。”龙湖集团商业地产部总经理魏健称,尽管国内号称从事商业地产开发的企业不在少数,但真正组建起团队、亲自从事商业运营的发展商却少之又少。

  在龙湖看来,商业运营才是商业地产的核心价值所在。商业运营的水平决定着商业设施内商家的营业收入,进而影响租金水平,而租金水平直接决定着商业物业的投资价值。

  “在物业价值明确的前提下,自持或出售只是持有者另一层面的策略选择,本身已不会给物业整体商业运营带来干扰。”龙湖相关负责人表示,龙湖推出“金苹果”计划,是在租售选择与商业运营已建筑防火墙的前提下进行的。

  数据显示,2009年至2011年全年,龙湖地产的租金收入复合年增长率达42.5%,2012年上半年租金收入大幅增长34.8%至人民币2.27亿元。截至2012年6月底,龙湖已开业商场面积为近44万平方米,整体出租率为98.6%,并录得投资物业评估增值人民币6.7亿元。而截至2012年底,龙湖商业当年租金收入超过5亿元。

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