09-08
2018

旅游(商业)地产的项目定位与操作重点!

发布者:必发娱乐     浏览次数:

  ,比如一些有自然资源的待开发地区,需要引进外资进行景区开发,如蜀南竹海项目。

  对于投资商来说,完全依靠未来若干年旅游的收入来获得利润。这样的项目,看上去更象是旅游项目,而不能称之为旅游地产,实际上,多多少少,在旅游设施规划的基础上,是要有部分商业地产规划的。

  因此要求投资商具有雄厚而稳定的经济实力,其特点是大投入和长期缓慢稳定获利,以及对景区发展的过分依赖。因此,一般的小开发商,不要碰这种项目。投资此类项目的公司,大都是上市公司,投资类似的旅游项目,对旅游知识需求,要大于地产方面,投资商必须提前做好旅游区发展的论证。一些小开发商,拿着一两个亿,硬要碰这种项目的例子,即使融资到5、6个亿,仍无法成功。对于当地政府,未投资前,什么都好说,一旦进来,做事就由不得自己了。所以如果非要做这方面的项目,关系一定得从上往下走。

  有很多人打着开发旅游区的幌子,进行商业地产的开发,这样的项目,通常会遇到两个棘手的问题,一是土地问题,也就是土地性质问题,一般旅游区的规划中,只给很小比例的建设用地,没有建设用地就意味着要出售的房子没有产权,有人用土地置换和以点带面的方法,也存在很大的操作难度。二是营销问题,政府把地批给开发商是用于旅游区的建设,而开发商不可能把大把的钱花在建景区上。国内某个项目,仅建一个湖就得花费上亿。所以,

  对于成熟旅游景区的投资,实际上是景区融资的一种手段,对于双方,都属于资本运作。这里不做介绍。

  旅游地产的概念被炒得越来越火。海南国际旅游岛还没定下来的时候,它的房价就开始疯涨了,这个辉煌的时刻,海南也是等了几十年。

  为什么海南的景区房价可以是每平米七万,而威海的景区房只有四千?有人说,海南是国内唯一具有热带海洋气候的区域。其实海南是在做旅游地产,而威海只是在做地产。

  上面的例子,阐释了做旅游地产的一个很重要的原则——旅游地产,旅游是基础,没有一个项目,是可以独立于它所依赖的景区而成功的。做旅游地产的,尤其是旅游商业地产,就得和“景区2日游”、“夜游景区”、“旅行社”、“景区改造和规划”、“景区门票套餐”这些旅游行业的名词打交道。如果项目是一个苹果,那景区就是苹果树。只有苹果树健康成长,才可能有好的苹果。这就是旅游地产的第一个关键点:投资前,搞清楚旅游区的现状、规划和收集尽可能多的信息。

  通常住宅地产一定是公寓或别墅,比如在十渡景区的“一渡·新新小镇”项目,还有天鹅湖项目,前者有三个高尔夫球场和900栋别墅,后者有一个大湖和别墅。在桂林阳朔,周围也有不少公寓项目。在九寨沟却没有发现别墅或公寓楼群,可能是离城太远、景区规划和适宜气候不长的原因吧。

  在做旅游商业地产的时候,要看你的手笔有多大,是在这个景区做补缺,还是领导者和终结者。曾经接触过一个项目,就属于后者。介入的条件是景区扩大原生态范围,和在一定时间内,将这一范围内的零散商业统统拆迁搬走。这还不够,项目还应该处于景区交通枢纽和景区入口的核心区域,并且,最好将在项目内打造一些景观,加入到景区门票中去。

  这是第二个关键点:如果做住宅,应该是用于度假休闲功能的别墅,其次是酒店式公寓,还要有绝佳的环境,如果没有,就要自己造。如果做商业,一定要能够把控景区规划和占据绝对最佳位置。

  旅游住宅地产,相对来说简单一些,而旅游商业地产就要复杂得多,做过商业地产的朋友都知道,商业地产要顾及开发商、投资客、实际经营者、消费者几个方面的的需求。而旅游商业地产的消费群和其消费特性,也是非常难以把握的。

  旅游商业地产的一大特点是经营的季节性,即有明显的淡旺季之分。在招商的时候,就是把重要节点放在8月份,这个时候,学生放假,也是游人最多的时候,更容易说服投资客。很多景区,在旅游淡季,几乎没有游客。以九寨沟为例,冬季的几个月,几乎无游客来访,商铺开业率不足20%。这就是第三个关键点:

  对旅游地产投资商的几个忠告,一是关系一定要高,市一级的恐怕都不保险,项目最好和政府形象、政府工程做到一起。二是对景区的控制能力和公关能力,景区的规划和配合对项目的影响是决定性的。如果在景区管委会方面一切都公事公办,这个项目可以说死定了。三是对项目通平状况的高度重视,举个例子,一个大型项目仅因为项目地的地基不能做桩基只能夯基,就增加成本几千万元。再例如,在景区,您想配套做高尔夫球场,政策风险和成本到底有多大,应提前做足准备。

  最好将项目做成景区内的一个景点,没有这样的投入魄力,按普通住宅项目做旅游地产,虽然前期省些钱,但注定会得不偿失。旅游地产本身就是在做概念,在推广的时候,也应高举高打,将形象做足。这个是必须的。

  5A级景区,一定是省一级民族文化的浓缩。这种文化体应现在项目规划、产品设计、景观规划、商业引进等项目的方方面面,举个不恰当的例子:如果景区是一个女人的身体,那文化就是她的心。有的项目,要求原汁原味的引进,有的项目,需要把当地文化与现代文化等相结合,因人而异。对于旅游商业街,如果有丰富的民族文化基础,最好增加一个剧场。象阳朔的印象刘三姐、九寨沟的藏密,它们有一个重要功能,让游人住一天。解决这个问题很重要:怎样让游客住一天。这是你的所有上帝们最关心的。

  景区商业,楼层不要高于三层,游客没兴趣也没体力上到三楼,所以最好是二层。如果是商业区,街道不要太宽,不考虑消防通道的因素,街宽有楼高的一半最好。

  国内一些著名景区商业的业态配比网上都有,问题是,不能照搬。有个规律,越成熟的景区商业,休闲娱乐业态的比重越大,建议在的规划之初,还是以配套景区必须的商业为主吧。这需要对景区供应现状和目前的游客流量、留驻情况进行分析和预测,这样可以大约确定酒店总体量和不同级别酒店的面积配比。

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