09-08
2018

一个旅游商业房地产项目的商业模式

发布者:必发娱乐     浏览次数:

  一个旅游商业房地产项目的商业模式_理学_高等教育_教育专区。一个旅游商业房地产项目的商业模式

  一个旅游商业房地产项目的商业模式 一、XX 项目商业模式的特点 本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式,如下图所示: 此模式形成了以区域开发为总体指导,旅游和商业房产的完好结合;建立了以旅游为灵魂,以招商建 设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式;通过景点打造、景观打造,文化氛围营造、自然环 境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造;最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。 通过旅游为商业房产提供市场支撑,商业房产功能吸引旅游增长的关系互动,旅游主题的打造,充分 拓展出市场空间,营造了旺盛的人气,增强了整个区域的吸引力,甚至辐射到了周边,并与周边形成了良 好的竞和关系;提升了整个地块的土地、房产价值;改善提升了项目地块的环境; 所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力; 所设计的多元主题商业房产的概念,舒缓了商业房产市场消解的压力; 所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、 最大程度吸引了项目投资者、 房产投资者、 经营者, 并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。 整个模式为通过吸引游客流、 增加游客流停滞时间、 增加物流, 转化为现金流。 主要的特点体现如下: 增加了市场吸引力,延长了消费滞留时间,提高了消费水平: 天府水镇建成后,良好的自然环境、水利博物馆、XX 大院、XX 寺等游玩景点、X 街历史保护区的文 化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、 考虑周全的配套服务设施,将大大增加对游客的吸引力。项目内容将吸引参观 XX 景区的游客停驻以及 XX 市的休闲度假市场游客,加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到 470 万左右,休闲旅游+综合 消费的模式对游客有着相当的吸引力。 与周边的景区互动明确而有效: 与周边的景区互动明确而有效: 此模式是对周边景区功能的延伸和补充。对游玩 XX 景区的游客而言,X 街历史保护区及水景等可视 为旅游活动的一部分,成为旅游功能的延伸;而大面积的商业房产为游客提供了档次齐全的餐饮、住宿、 交通、购物、娱乐等休闲功能,观光之外的所有活动都可以在此项目区内进行,游客可以以此为据点,停 驻几日游玩周边景点;对在 XX 山度假的游客而言,此项目区提供了内容丰富、便利的功能服务,可选择 在此娱乐、购物消费而在青城山住宿,事实上 XX 山及周边的旅游房地产也为项目区消解了一部分游客的 住宿。通过此模式的设计,项目区与周边景区形成了共赢的关系。 土地房产增值效应明显有序: 土地房产增值效应明显有序: 此模式通过旅游环境整体打造积聚人气,选用商业房产的业态将人气转化为消费,运用投资概念降低 开发风险和营造人气,使得该项目地块的土地和房产能在较短的时间内升值,或者说在项目还未运营前即 开始增值。但如果不是此模式而是采用旅游+住宅房产的模式,则房产的售价很难迅速增值,或者连成本 都难以维持。 提升环境质量: 提升环境质量: 优越舒适的旅游环境是该项目的首要卖点。 此模式对环境打造的投入和环境保护要求很高。从景观打 造,水治理,绿地,广场面积,容积率,建筑风格、环保设施、污染整治、项目区内人的环境保护意识等 整体上都有相应的规定,以做到整个环境的提升。 滚动开发有效运用规划、营销、资金、资本四重杠杆: 滚动开发有效运用规划、营销、资金、资本四重杠杆: 从空间规划上看,开发的顺序 X 街-XX 休闲一期-入口区-餐饮区-XX 休闲二期-产权酒店-水利 博物馆-别墅区-国际接待区,呈现出一个闭合的环形,从聚集人气吸引游客、休闲娱乐功能的齐备、资 产实力提高、现金流创造等方面看,项目开发顺序安排合理;项目拆迁和开发难度体现为从易到难。 由下图可知,静态投资为 16 亿的项目,通过此模式动态投资为 5 个亿,由于投资概念的融入,在建 设期项目自身就有着很好的现金流;建设期为 4 年,平均每年建成 9 万平米;使开发商的运作风险和资金 风险最小化;滚动开发模式也使市场消解得到了一定的时间间隔,降低了市场风险。 多元主题: 多元主题: 在整个项目区的功能划分和布局安排确定为餐饮、住宿、交通、购物、娱乐、游玩、公共支持系统之 后,对于每项功能应采用什么样的业态,市场地位的档次等应遵从多元主题的概念。这主要出于项目地区 内功能主题的多样性和让市场无形之手自身选择合适的业态,合理配置资源的考虑。整个项目的商业面积 29 万平米,达整个项目的 75%,开发成本达 14 亿。如此大的总量面积,尽管采用逐年开发的模式,如果 简单的规划出单一主题,可能让市场很难消解,而且游客的多样性、复杂有趣的消费心理也很难接受。 投资回收结构: 投资回收结构: 此模式强调区域开发的理念,在严格按照空间规划和功能布局要求,限制售价的前提下,区域运营商 为国际接待区、XX 美食餐饮区、XX 休闲娱乐区或产权酒店等项目引入优质项目投资者,由一流的酒店、 宾馆、旅游娱乐开发商来建设或经营。 商业房地产有四种模式,分别为开发商自己经营、开发商自己出租、开发商直接卖给经营者、开发商 卖给投资者,由投资者出租给经营者。这四种模式分别在现金流回收周期、经营风险、升值收益、开发商 经营能力要求、物业管理能力要求、开发目的等方面各异,开发商就自己项目不同的要求和实际情况采用 最经济的模式。 如下图所示,此模式降低了区域运营商的融资难度,减少了资金成本,缩短了开发投资回收时间:部 分子项目有条件的引入优质项目投资者,迅速提升了整个区域的土地房产价值,使现金流回收周期缩短, 降低了整个区域开发运作的风险;引入旅游商业房产投资者,既向房产投资者融资又使其成为稳定客流, 让商业房产投资者与之共担风险,因为如此大面积的商业房产总量,其销售存在一定的风险。 此模式有可能会增加经营者的成本,如果项目区的游客流量达到一定规模, 对经营者而言此成本则可 以接受。 二、商业模式的弱点: 商业模式的弱点: 该项目投资额度大,实际担负城市改造与发展任务,土地拆迁成本比例达 52%,运营商收益与土地拆 迁成本呈明显的负相关。如果维持如此高昂的土地拆迁成本,政府不做土地补偿,开发商的收益低,机会 成本巨大。 此模式过度关注开发风险的规避,可能会损失项目升值带来的利益。建议结合运营商出租的模式,为 以后的升值预留一部分空间。 此模式对运营商的实际运作管理能力要求很高, 对人力资源要求极高。因为开发过程中每个环节都须 有专业、应变的人才协同合作,涉及的部门如环保、建筑、水利、电力、旅游、景区、消防、文保等多个 部门关系复杂,尤其是拆迁工作的难度大。 此模式须做好区域整体营销或子项目细节营销,因为吸引人气是项目成功的关键,而项目的主题、环 境、功能等硬件都已齐备,营销成功与否关系到项目区的成败。 作者:林峰

      必发国际,必发娱乐

网站地图

必发国际

必发国际集团 集团介绍 | 领导团队 | 必发国际地产 | 必发国际物业

新闻 公司动态 | 专题杂志

投资者关系 最新公告 | 财务信息 | 公司治理 | 公司治理

产品服务 三好住宅 | 城市配套服务商 | 绿色建筑

企业公民

加入必发国际

投诉建议

廉政举报

联络必发国际

必发国际设计开发及维护服务公司
锐诺互动(深圳)

 网站地图