09-08
2018

旅游地产商业运营是关键

发布者:必发娱乐     浏览次数:

  【搜狐焦点】大家好,欢迎来到焦点人物访谈栏目,今天我们非常有幸的邀请到中坤集团副总裁谢勇,谢总接受我们的采访。 我是搜狐焦点旅游地产的记者赵菁,谢总您好。

  【谢勇】大家现在都比较关注旅游产业,地产开发商受到国家调控以后,行业受到打压,逼迫地产开发商进行转型,可能立马转型投资其他行业可能会有些困难,但是旅游地产,文化地产借用自身的行业优势,资金优势能够很快的转型,这是行业层面,但是背景来说的话,人均GDP两千美金的话,对休闲度假这块的需求越来越高,收入水平的升高,包括交通,城市化的发展,这种需求,满足了精神上的需求,文化上的需求,从技术层面看,周边设施,配套建设,从这个背景来看,旅游地产的发展是一个很好的趋势。

  【搜狐焦点】但是目前国内并没有摸索出一套具有普适性的旅游地产开发模式,业界比较典型的还有华侨城模式,中坤模式与其有什么区别?

  【谢勇】有,有很大区别,我们的开发模式,依托不可复制,稀缺的旅游资源来开发旅游地产,酒店、会所、度假村,我们是通过创新的产品,依托资源,开发汉文化体验的产品,禅修的产品,通过房车联动的产品,养生,养老,影视等等,我们也在从几个层面进行创新,我们把旅游和几个相关联的产品进行结合,刚才还提了我们还有酒庄,第一产业葡萄的种植,第二产业葡萄的酿造,加上葡萄主题的开发第三产业的结合,健康管理的机构合作,和文化创意机构也有比较好的合作等等,形成一条成熟的产业链。

  【搜狐焦点】我们知道中坤是做高端旅游地产产品,意味着盘子要在全国铺开,在调控的大背景下,中坤下一步有怎样的战略布局?

  【谢勇】实际上,中国是最大的旅游市场,我们的主要精力肯定是放在中国,利用中国已有的资源优势,从旅游产品的类型,结构,国内的旅游资源开发完全可以满足,但是我们面向的客户,消费者是全球的,在国外的扩张,只是我们中坤战略的重要组成部分。

  【搜狐焦点】经过对比,经过旅游地产的热度期,我们中坤地产介入旅游地产非常早,你看旅游地产大部分是在趋海,而我们是向内陆走,我们目前总体的相对一点这样的思路是怎么样?我们如何吸引旅游者到真正内陆来,包括我们云南普洱的项目吸引力在什么地方?

  【谢勇】有三个方面,云南普洱是一个后发的区域,生态保护的非常完好,很好的吸引点,融入自然,第二就是他的气候,这是我们到那里后深刻的感受,四季如春的气候,最低的线度,相对舒服,第二就是空气清新,一般的线,背景的线,众多的少数民族的民俗民风具有很强的吸引力,上次我们带过美国、法国、加拿大、英国的考察团,这样的旅游专家投资团队,他们对当地的歌舞表演,自然生态景区,当地人的自然面貌,当地人流露的幸福感,幸福指数很高,他们都自己唱,自己创作,内心的创作,弹着吉他,从文化、历史、自然生态,都有极强的吸引力,我们认为这里算是中国旅游投资的最后一块宝地。

  【谢勇】这点我们也是很慎重,进入普洱将近六十平方公里的土地范围内,已经请了美国大自然保护协会进驻,做一百平方公里的生态保护规划,哪些区域是生态敏感区,绝对禁止一切开发,哪一块是开发补偿区,我们认为进入就会有破坏,所以我们给居民补偿,我们的规模大,一定要对当地的生态影响为零,起到一个正向的保护,这是首先我们要做的,我们董事长提出的“反规划”,我们先不做规划,先保护,在这个基础上,再做亲自然亲人的自然项目的开发。

  近日,国家旅游局公布了《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》,鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业。

  资本大鳄出手速度更快,在此政策风向球抛出之前,恒大、雅居乐等房地产行业前100名的房企中,已有1/3介入了旅游地产领域。华侨城、港中旅、青旅等传 相关公司股票走势 华谊兄弟16.19+0.342.15% 海南椰岛10.22-0.02-0.20% 海南航空4.66-0.05-1.06% 中弘股份6.84-0.13-1.87% 华侨城A6.28-0.12-1.88% 统旅游企业均在大规模投建旅游度假村。而原本分属于不同领域的海航集团、联想控股、华谊兄弟、盛大网络、华东电器等知名民企也纷至沓来。

  旅游财富网初步统计数据显示,2012年一季度,全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个,总规模达2600多亿元,预计今年全行业投资将超万亿元。

  而与以往景区投资热不同的是,这一轮的旅游地产项目投资从一开始就打上“国家商业主义”的色彩,投资规模急剧升级,风险隐现。

  在此轮资本强攻旅游地产的热潮中,有以下三大阵营的重磅出击:首先是地产大鳄之间的较量已经开擂。

  今年一季度以来,中坤集团拟投500亿开发“云南普洱”;恒大地产拟150亿建哈尔滨太阳岛西区旅游项目;中弘股份的动作更为密集,其旗下御马坊国际生态度假城3月份刚动工,4月份又投资150亿开发西双版纳南山旅游,5月竞得海口如意岛,6月又拿下宜昌平湖半岛旅游度假项目。据不完全统计,目前房地产行业前100名的房企中,已有1/3介入了旅游地产领域。

  原本分属于不同领域的海航集团、华谊兄弟、盛大网络、华东电器等知名民企也纷至沓来,形成第二股旅游地产圈地势力。

  与此同时,从广东温泉到海南椰岛,再到云南苍山洱海之间,华侨城、港中旅、青旅等传统旅游企业参与投资建设的旅游地产项目也是遍地开花,成为第三大阵营。一批民营“船队”跟随进入。德天旅游(原名花都贸易)便买断广西德天风景区50年经营权,东莞观音山森林公园的操盘者也是民营企业。

  本轮旅游地产投资热潮一开始就打上“国家商业主义”的色彩。在政策强推之下,很多资源限制问题应声而解,最典型的表现是企业拿地成本颇为低廉。

  申银万国的一份研究报告显示,国内某知名旅游地产企业在西南某城的拿地平均价为80万元/亩,而该区域当时的土地市场价为130万~150万元/亩;在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩,远低于当时周边商品房用地200万元/亩的土地成本。

  今年4月12日开工的西双版纳国际旅游度假区项目,总投资额高达150亿元,拿地为20万元/亩左右,而西双版纳多数土地价格在50万元/亩左右。

  在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来,旅游地产的主体功能是旅游,回报特别慢,开发商会要求地方政府给他们配套一些可以销售的、用以快速回笼资金的住宅、商业,来“养”旅游地产,这也是其向政府拿地时候的“筹码”。

  不过,在旅游地产一路高歌猛进中,质疑声也随之而来,“部分开发商的投机心理炒热了旅游地产,实现其圈地圈钱的目的。”全经联研究院副院长陈宝存说。

  经营瓶颈仍现,港中旅2011年年报显示,旗下珠海海泉湾度假区项目2011年业务收入达4.55亿港元,净利润亏损2000万港元,而2010年则亏损3.28亿港元。华侨城开发的东部华侨城主题公园项目,2011年实现营业收入12.8亿元,净利润为-1.98亿元。

  民营企业徽州协和旅行社副总经理叶信文更是坦承,“我们当年耗资数千万元买断齐云山经营权,之后拟投资1 .2亿元进行景区改造。好不容易将年客源量从30万提升到300万,可中国景区经营单一靠门票收益,衍生产业收益几乎为零,而门票的涨价是有限制的,压力实在太大,故而已将齐云山景区的经营权又转售给了另一家公司。”

  从这个角度看,资本的快速进场迅速打乱中国旅游市场的发展节奏。而这一次,资本的豪赌已经快速攀升到百亿、千亿级别,如果资金过剩控制不了,会给局部地区的旅游市场带来灭顶之灾吗?业界拭目以待。

  投资额大不代表就有泡沫或烂尾风险,大项目开发周期一般在5-6年以上,主要看开发商的资金实力和开发经验。而比起商业地产,旅游地产还处于发展的初期,形成的规模效应也不大,只有少量开发商进行大体量投资。

  在目前中国的社会格局下,中国的收入分配差距基尼系数是0.5.中国的中产阶级已经超过了俄罗斯、巴西、印度,不包括南非。在这种情况下,有房的人不是一套房,而是有的房屋在外地,旅游地产是有光辉前景的行业。

  鉴于旅游地产需要强大的融资能力和回报周期长等特点,如果企业没有上述优势,盲目冲动地投入到旅游地产领域,则容易拖垮企业。届时项目中一些酒店论坛)、住宅等业态的资产不好出手,资产盘活艰难。

  旅游地产导致的第二居所空置是很大的资源浪费。空置的时段如何打理,持有产权者如何获得收益等都是急需解决的问题。

      必发国际,必发娱乐

网站地图

必发国际

必发国际集团 集团介绍 | 领导团队 | 必发国际地产 | 必发国际物业

新闻 公司动态 | 专题杂志

投资者关系 最新公告 | 财务信息 | 公司治理 | 公司治理

产品服务 三好住宅 | 城市配套服务商 | 绿色建筑

企业公民

加入必发国际

投诉建议

廉政举报

联络必发国际

必发国际设计开发及维护服务公司
锐诺互动(深圳)

 网站地图