10-29
2018

都是做商业地产的差别怎么就这么大呢?

发布者:必发娱乐     浏览次数:

  万达的购物中心,你不会发现任何惊喜,无论是设计、规划、营运……因为要符合快速发展克隆,口诀是“模块”,意即“不能变”。万达给到购物中心的任务,基本是保证安全,保证出租率,不要出乱子。因为购物中心积累到一定的面积,可拿去上市,赚数十倍PE,那时购物中心才真正赚钱。挺基本的任务。至于购物中心现在的价值,是作为拿地时的筹码。这种企业,出管理人才,但未必是行业人才。

  万达重地产,销售商铺才是企业最核心,购物中心总经理首先是在为地产销售团队服务,所以必须保证商场的满租,品牌量的丰富,安全的环境,为商铺、写字楼销售创造良好气氛。至于租金,肯定是牺牲的。那作为经理人的侧重点就不一样了。如果经理人把主要精力花在提升租金上,那就很不明智了。

  回报率达到x%是每个人的紧箍咒,只要能达到回报率,其它皆可牺牲(比如形象,但他们不承认)

  凯德的商场都不算漂亮,档次一般,地段一般,盈利中等。加上凯德不卖铺,靠什么赚钱与发展?基金对回报的主要要求是稳定,回报比银行高。而凯德正好在海外做了10多只基金,这些钱够他们在中国开发很多商场,然后给予基金投资人稳定的回报。最重要是,凯德还是上市公司。由于有实在的回报率压力,经理人总要削尖脑袋在商场里找,哪里还能挖一些出租面积产生租金。而基金投资人还很看重未来潜力,所以商场人流量是第二个铁的指标。这种企业的经理人最接近做生意的状态。

  凯德重金融,团队的服务对象其实是基金投资人和股民,所以购物中心总经理必须重点放在提高收入上,增加人流量上,提高回报率上,都是实打实的经营。至于形象、好的品牌、动线、组合、战略什么的,经理人无法操心,在凯德里面总是在争论“要租金,还是要品牌”,结果总是妥协的,要租金。所以在凯德里面呆,你最好会做生意,懂看财务报表,然后把所有的通道都租出去。所以凯德有些商场总经理是财务部、投资部出身的,就一点不奇怪了。

  总是不厌其烦地研究动线、商场都设计得美轮美奂,招商追求品牌与形象,案例是:顺电、国美、苏宁,华润总是选择顺电,偏偏顺电租金是最低的。

  华润在商场的设计、规划、品牌组合、运营上总是追求尽善尽美,并没有把租金放在第一位。这也跟国企有关系,反正资金不是问题。。但最后,这种坚持使华润成了最大赢家,无论是商场名气,还是价值。这种理念,才真正是“做商业”的,我们都知道“放水养鱼”的道理,也知道保持形象比短期收入更重要,但出于现实,我们一般都做不到。但华润能做到。这种企业的经理人,出专家,知识正统而全面。

  华润重商业,团队服务于“理想”,设计、招商、规划、营运无处不透着“专业”,也就是“商业规律”,很多我们已捂着良心放弃的原则,在华润则作为定律。哪个楼层应该放哪个品牌,都被严格执行,不会因为欧时力可以给惊人的租金,就把他放一楼。他该是四楼的就在四楼,可是在凯德就相反。这也是华润的企业性质决定的,他们需要的是漂亮的、完美的购物中心。所以如果在华润做经理人,你要有足够的专业度,以及能做出“漂亮”的购物中心的能力。

  万达:饭堂棒棒哒,总部都是有机蔬菜,特供食品。地方项目也不赖,过节还加菜。一天三餐都能在员工餐厅解决,三楼餐饮业态的大敌。

  万达:OA是审批沟通,万信是其他工作沟通。(万信是万达自己做的聊天软件)

  凯德:e-mail是审批沟通,Lync是其他工作沟通。(Lync是凯德花大价钱向微软买的聊天软件)

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