11-10
2018

运营为王的时代商业地产如何以质取胜

发布者:必发娱乐     浏览次数:

  飙马商业地产网页链接提醒:房地产市场进入下半场,在各种竞争之下,以量制胜的单一销售方式愈发无力。随着我国房地产行业的迅速发展,众多房地产开发商已经从传统的商品住宅开发转向到商业地产开发,纷纷涉足大型商场、商业综合体、旅游地产、特色小镇等领域。而在经营模式上,开发商通过自营、去地产化、轻资产、多元化运营等新一轮创新运营方式,通过提高自身的运营质量,获得更长远的利润和影响力。与大多数商品住宅不同,自持可以说是商业地产的常态。相比买卖市场,自持更考验一个开发商长期的运营能力。商业地产从自建,到自持,在到现在的自营,已经成为其发展主体方向。自持的商业地产开发模式:开发商拿到地之后,由开发商自建和自持商业地产物业,把运营权交于第三方运营团队,是一种租赁方式。开发商通过租金获取利润。

  自营是在自建和自持的基础上,由物业开发单位组织运营团队,或成立专业的运营公司,在自持物业内进行商业经营,如商场、餐饮、酒店、娱乐等多种项目。简单来讲,自营就是不必租给别人,自己来经营。

  自持物业在前期建设阶段一次性投入后,可以通过租赁获得稳定的回款,风险较小,不需要分工过于细致和专业的运营团队,也不需要过多的持续性投入人力物力,可以将主要精力放在新项目的拓展上。

  自营相对于自持租赁来说,要求则高的多。首先,要筹建一只强大的招商团队,进行市场调研分析、产品定位等前期工作,进而通过丰富的行业资源引进品牌进驻,而这个过程,往往决定着该自营商业的最终档次和定位。更重要的是,经营是一项长期而系统的过程,如何通过后期的经营管理,提高服务水平,打造品牌知名度,扩大市场占有率,从而实现最大程度的盈利,才是自营的最终目的。

  自营是商业地产发展的一个重要趋势,一方面是因为商业模式已经趋向于固定,商业运营模式更加成熟,运营团队随着市场需求的增大更加专业化,这些有利条件为自营提供可能性。另一方面,相对于自持租赁来说,自营产业在增加经营风险的同时,也具有更大的利润空间,将原本归于第三方运营公司的利润纳入自己的营收中。

  在自营的经营模式下,以开发商的实力带动商业,以商业的宣传效应助力推广开发主体的品牌知名度,实现商业发展和品牌宣传的双赢。

  近年来,开发商从盲目跟风进入商业地产,到改变同质化,开始标新立异等变化,越来越多地商场开始注重消费者的体验、增加线上线下互动性,这些都是好的方向。但在改变的同时,最重要的是不能失去商业地产原有的属性。如果商品住宅的基本属性是住,商业地产的基本属性就是服务。

  运用营销驱动理念做商业,首先,商业地产要因地制宜,处于什么样的城市,就要运营相应的商业模式,大城市是以年轻人为主流的城市,充满活力与生机,商业地产应以服务年轻人为主流;中小城市9点以后就渐渐寂静了,这样的城市商业要更接地气。

  其次,运营渠道要精准全面,一个大型的综合商业体,各方面要齐全,满足不同年龄段群体能需求,既要有年轻人的电玩城,也要有亲子场。

  最后,运营的核心是体验感,针对不同群体要有不同的体验感,才能更好的吸引客户和消费者。

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