11-12
2018

纯干货:中国商业地产20142015年度研究报告

发布者:必发娱乐     浏览次数:

  2月5日,RET睿意德中国商业地产研究中心和中国商业地产联盟联合发布了《中国商业地产2014/2015年度研究报告》,报告回顾了2014年商业地产行业四大特征,并展望了2015年四大发展趋势。

  中国商业地产联盟秘书长王永平认为,拐点期的来临,企业必然会感受阵痛,短期向难,但是,从长期看,经过洗牌之后,挤出泡沫,行业向好,逐渐步入专业化、规范化、国际化之路。

  RET睿意德执行董事张家鹏指出,总体而言,房地产行业正在历经由“实”转“虚”的转变。对于地产行业而言,需要做更多的“精加工。而电商的发展,让房地产行业这一由“实”转“虚”的转变更加急迫,行业务必要关注消费者更深层次的体验与情感的触发。

  商业地产行业一直突出的问题是“两难”:开发商的“招商难”与品牌商的“选址难”,这更多是专业化水平不高导致的行业结构性矛盾。而进入2014年,“运营难”问题表现得越来越突出、越来越普遍,行业从“两难“进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代。

  究其原因:首先是实体商业供应过大、投入过于集中,摊薄了市场“蛋糕”;其次,宏观经济下行和中央八项规定的落实,造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降;还有电商对实体商业的冲击。

  国家统计局数据显示,近三年,全国商业营业用房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上,可见商业地产开发投资量过大,商业竞争加剧,促使运营难问题的凸显。

  2014年,无论是线上还是线下,对于未来的融合都持肯定态度,而且业界呼声很高,也有大量企业积极致力于O2O模式的探索,但迄今无本质突破,也未曾找到共赢模式,电商与实体商业之间的对抗多于合作。电商对实体商业造成的冲击,“心理影响”大于“实际影响”。虽然在过去一年里电商的社会影响力持续扩大,销售同比也大幅提升,但由于全社会消费市场规模基数大,网络零售市场交易占比仍不足9%。

  2014年,实体商业项目之间的竞争由过往的促销战、品牌战转向体验战、文化战、网络战,各类商业设施纷纷开始导入文化、艺术、旅游、科技等新兴元素,积极营创新的购物环境与氛围,不断加大精神、感官、交互等层面的内容供应,儿童游乐与餐饮等非购物类体验业态大受追捧,商业间竞争由“实”转“虚”。

  前几年,商业地产开发商通常主观调高项目预期,盲目调高项目定位,想当然地扩大商圈辐射范围,而去年以来,反其道而行之,面对招商难与运营难的客观现实,商业地产开发商普遍下调了对市场与项目的预期,许多原本定位为奢侈品卖场的转向轻奢,原本设定为市级项目的调整为区域商业,原本定位于区域商业的则调整为社区商业。同时,项目延期开业的现象也十分突出。

  依靠住宅销售反哺持有商业的综合体模式是近年中国商业地产最主流的商业模式,但由于当前楼市低迷、库存加大,这一模式正遭遇困境,尤其是三四线城市问题更加突出。未来综合体中的持有商业正在由住宅依赖逐步转向文化、旅游、养老等其它产业依赖。

  过去的百货商场主要经营商品,购物中心主要经营品牌,传统的商业经营者关注业绩胜于关注消费者。在互联网时代,商场将更加重视消费者研究,通过大数据和云计算为消费者画像,并围绕他们的消费偏好进行全渠道营销,经营消费者将成为商业新的利润增长点。

  前几年,商业品牌注重开店步伐,纷纷扩大规模,但是去年以来,线上与线下、以及线下商业之间竞争加剧,倒逼品牌与业态创新,一些知名品牌正在通过多品牌策略做好细分市场,异业业态之间的复合也是未来创新的一大方向。一些商业品牌还正在积极尝试为小众群体定制产品,商业竞争同质化的问题有望改善。

  在房地产的黄金时期,商业地产开发商因看好物业升值前景,惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式。在万达为代表的一些专业商业地产企业引导下,商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法,这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始,也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。

  此外,在本次发布会上,RET睿意德执行董事张家鹏还对RET睿意德中国地产研究中心最新发布的《2014年四季度中国商业地产数据》中的各项关键指数进行了深入解读。

  张家鹏指出,2014年第四季度,受到宏观经济和市场销售加速上行的影响,中国商业地产指数(CCI)出现了较大幅度的增长,达到了阶段性峰值147.9,与第三季度相比,上升了16.0点,环比上涨12.2%,同比涨幅为6.6%。预计在2014年末冲刺后,市场将进入周期性调整,指数在2015年第一季度会出现小幅回落。

  现在一线和三线城市的商业物业需求还是比较大的,在二线城市商用土地市场则有遇冷的情况,多中心发展的态势不如以往。由于三线城市目前还未完全发展起来,所以潜力巨大。而一线城市的多中心发展趋势则体现的比较明显。

  以传统一线大城市北京和上海为例,张家鹏表示从业界的反馈来看,上海的购物中心往往好于北京,品牌经常选择首先进入上海,这方面要早于北京;而目前来看,上海没有北京的商业供应量大。但是因为最近供应量的提升,以及各个城市的分流,造成了上海购物中心开业率比较低,有的只维持在60%。而近年来备受关注的沈阳的商业供应量可超过欧洲的某个国家的供应。

  张家鹏在分析中国零售业信心指数时指出,随着90后消费人群的崛起,对零售业的供应会有较大需求,但在供应过程中,目前还缺乏合理的错位和差异化。不过至少现在来看,市场已经在积极进行调整。

  谈到当下争论不休的线上线下关系,张家鹏表示未来二者的融合是必然趋势。而当P2P平台吸引单个客户的成本可能达到400元这个标准时,其导客的成本就会变得非常高。

  在谈到当下的餐饮业态时,张家鹏指出购物中心餐饮单店面积正在变得越来越小,同时消费者的需求越来越挑剔和有深度。小的店铺在这方面可能更具优势,只需专注于几款招牌菜品,可能就会得到消费者的青睐。所以今后精致的小餐厅会越来越多。

  项目信息:武昌区核心地段的武汉中央文化区总建筑面积340万平方米,是万达集团倾力打造的以文化为核心、兼具旅游、环保、商务、商业、居住功能为一体的世界级文化项目。2014年12月完成首秀的“汉秀”建在楚河汉街的东端,是万达集团与美国弗兰克演艺公司合作的舞台节目。

  项目信息:开放式、低密度的街区形态购物中心成都远洋太古里于2014年11月开业,拥有超过10万平方米的体量,位于春熙路商圈,拥有便利交通和集中的客流优势,总体设计保留了古老街巷与历史建筑,同时融入现代独栋建筑,营造既传统又现代、开放自由的城市空间。

  关注理由:现代都市的快节奏与传统文化的慢生活理念相结合,实现历史、人文、艺术和街巷购物交融的城市空间。

  项目信息:2014年12月开业的北京荟聚?西红门购物中心拥有21万平方米的体量,是英特宜家全球最大的购物中心。它集一站式购物终点站,完美聚会场地,便捷交通及超大免费停车场,和儿童中心等功能为一体,其零售与体验业态均分各占50%。

  关注理由:在购物中心纷纷去主力店化的背景下,英特宜家以家居主力店拉动购物中心,更为引人注目。

  项目信息:拥有26万平方米体量的恒隆广场于2014年9月开业,位于津门两大商业“金街”和平路与滨江道的黄金交汇地,以快时尚、漫画主题或本土设计品牌为特色,且三成品牌为首次引入天津市场;同时,打造“O2O”与实体商场相结合的全新模式。

  关注理由:天津恒隆广场的定位与以往恒隆广场有所调整,为因应高端消费市场变化,加大轻奢与时尚品类比例,此项目经营前景备受关注,恒隆是否以此开启新产品线,还有待观察。

  项目信息:33万平方米体量的世博源于2014年4月开业,是上海最大的综合型购物中心,是原有公共建筑的再利用。“世博源”以“水”元素贯通南北,以品味、潮流、时尚和乐活四个主题进行区域划分,为消费者提供零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、展示于一体的全天候、一站式消费服务。

  关注理由:该项目是基于世博会建筑改建而成的超广域型综合购物中心,在保留原有建筑特色的同时,增加了景观亮点,将商业地产与景观、文化等内容结合起来,赋予购物中心新理念,成功打造后世博商圈。

  项目信息:2014年12月开业的长楹天街是龙湖首个在一线万平方米的体量,也是北京东部最大的商业综合体。通过四大主力店与场内300多家专卖店形成有效业态互补,并集合超过130家餐饮品牌形成京城体量最大、品类最全、品牌最多的美食集结地,同时配以十多种不同种类的生活服务店铺。

  关注理由:该项目虽然定位为区域购物中心,但是加大了社区服务配套业态的比例,加强与社区互动,增强消费者黏性,也是龙湖天街系购物中心的新尝试。

  项目信息:体量超过30万平方米的大悦城位于大东区,2014年完成升级改造,加大餐饮等体验式业态的比重,在四座分体建筑中间打造了一条“LOVEPARK爱情公园”的情感主题街,提升空间归属感,打造购物中心内场景化的体验式“社交空间”。

  关注理由:改造后的沈阳大悦城,将购物中心从目的性消费为主的商业载体,转型为场景化的体验空间,其创新探索受到业界肯定。

  项目信息: 位于昆明西山区的红星美凯龙体量近16万平方米,于2014年12月开业,是全国首家“家居MALL+商业MALL”的“双MALL模式”的商业综合体,也是西南地区的首家爱琴海购物公园。爱琴海打造了“一站式”购物和“体验式”消费的全生活购物中心。

  关注理由:这是红星自己买地、自己规划、自己运营的第一个项目,这是红星在商业地产领域专业水平的线.郑州华润万象城—中原第一个都市购物中心

  开发商:华润集团项目信息:位于郑州核心区二七商圈的华润万象城于2014年11月开业,拥有22万平方米的体量,有Ole超市、冰纷万象冰场、金标百盛百货、中影国际影院为主力店,配以国际高端、时尚潮流、家庭体验三大主题元素的品牌,打造中部地区第一个高端购物中心。

  关注理由:郑州商业一度领全国之先,其发展模式是百货业态处于主导地位。此次华润万象城是中原第一个真正意义上的都市购物中心,其前景自然备受关注。

  开发商:银泰置地有限公司项目信息:杭州第一个真正意义上与地铁无缝连接的城市综合体in77在2014年分期开业,是银泰全新高端商业品牌in旗下的标志性项目之一,总体量超过20万平方米,在湖滨规划5个区,打造集商业、人文景观、风景旅游为一体的综合性高端商业区。

  关注理由:杭州第一个真正意义上与地铁无缝对接的城市综合体,轨道交通对都市商业经营的影响与日俱增。

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