11-12
2018

增收不增利房企谋变 未来最赚钱的或为旅游地产

发布者:必发娱乐     浏览次数:

  最近,任志强再度“放炮”。他认为,现在房价还很低,3个月后房价会涨得更快。但是,房价再涨也有停滞的时候,那么今后房地产哪个领域,或者说板块最容易赚钱。他认为,10年后中国房价最高的将是旅游地产。日前,北京一家机构专门发布了数据分析报告也认为,未来赚钱的行业是旅游地产。

  报告显示,近年来,随着房地产交易日益步入存量时代,传统房地产发展路径遭遇“天花板”,诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新型地产应运而生,目前新型地产包括:旅游地产、养老地产、特色小镇、田园综合体,还有长租公寓。

  房价高涨,加上各种税收,2016年房企增收不增利,日子过得并不好。中国指数研究院数据显示,2016年全国百强房地产开发企业的营业收入均值达392.1亿元,净利润均值达45.7亿元,同比分别增长36.8%和26.2%。也就是说,百强房企净利润增长率低于营业收入增长率10.6个百分点,行业“增收不增利”现象依然凸显。具体来看,以万科为例,2016年万科净利润率为8.7%,而在2015年该项指标为9.27%,2014年更是在10%以上。在行业内以高净利润率著称的中海,2016年净利润的增幅只有6.9%,相比往年可谓增速骤降。

  中国旅游地产在经历了2007-2012年的井喷发展、2013-2015年的转型回落,到2016年再次风起云涌,中国的旅游地产业度过了全民参与式的非理性繁荣,也步出了大众唱衰的阴霾,开始踏上模式清晰、百花齐放的健康发展之路。

  截至2016年底,累计旅游地产项目总数为8918个,全年旅游地产项目数量增速虽有所下降,但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元,达到历史新高点。

  在2016到2017年,整个房地产开发投资增速明显加快,销售也是全面提升,所以对于整个中国的经济贡献,房地产行业的贡献度也有了明显

  的提升,同时旅游地产也得到快速发展。 《2017中国房地产开发企业500强测评研究报告》,其中子榜单旅游地产10强分别为:恒大集团、碧桂园控股有限公司、雅居乐地产控股有限公司、万科企业股份有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、华润置业有限公司、世纪金源集团有限公司、首创置业股份有限公司、合生创展集团有限公司、北京万通地产股份有限公司。

  旅游地产的盈利点无非集中于五大板块,旅游经营、地产销售、品牌树立、资本运作、土地升值,其中旅游经营与地产销售是基础的核心盈利环节。近年不断涌现的大型区域开发商,品牌的无形价值,资本的运作以及土地价值提升,成为资产增值更加迅猛的新途径,并为基础盈利环节带来正向促动。曾经屡试不爽的“旅游搭台,地产唱戏”模式难以为继,越来越多的开发商开始主动,或者被迫将更多精力投入到旅游经营和资本运作,扎扎实实“筑巢”,以市场效益“引凤”,谋求可持续的,更长远切实的资本收益。

  这是上市公司先期成功的几种盈利模式,第一,华侨城模式:先驱者的转型之路。作为近20年来中国旅游地产投资运营成功的先驱者,华侨城以人工造景的主题公园为旅游吸引核心,带动区域新城开发,2014年整体游客量已超3000万人次,拥有锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。

  第二,旅游运营+资本运作模式。这一模式的核心特征是,旅游和休闲商业等经营性物业是核心盈利渠道,地产销售类物业为辅,由旅游为引擎带动周边土地成为投资热点,盘整做大资产上市。宋城、乌镇、珠海长隆等项目都是其中的佼佼者。以乌镇为例,中青旅进驻后,总投资10亿,对东栅进行改造,并对西栅进行了产权式整体开发,整个乌镇景区2013年游客量达到569.1万人次,其中西栅景区接待257.13万人,2014年总接待量超过620万人次,人均消费150-250元/天,鲜有项目可以将高门票、高消费、高游客量集于一身。从中青旅各项业务的毛利率横向对比看,乌镇近5年始终保持着80%以上毛利率,并且远高于旅行社、会展等传统旅游业务,且高于酒店、房地产等高回报率业态。

  第三,产权出售+商业运营模式。借助景区或城市的区位优势,以度假地产或休闲商业地产开发为主要目的,从而形成旅游吸引力,成为休闲度假目的地,如旅游带动的新型城镇化示范大理双廊、设计师主导的精品酒店集群莫干山、都市旅游休闲商业证券化的上海新天地。云南城投、海航集团、今典红树林,也将分时度假地产做得有声有色。以莫干山为例,借助优质自然资源以及地处长三角的市场优势,自发形成的“洋家乐”民宿酒店已经显现出集群效应,设计精细、风格独特的精品酒店入住率高达90%。

  第四,区域综合开发+产业链盈利模式。这一模式的最典型代表是迪士尼。在国内,大手笔进军区域开发商的则是旅游地产界新贵——万达,无论是度假区还是文旅城,动辙数百亿的投资额,与“求新求大求最”的跨领域产业链搭建,无不体现这位商业地产巨擘在旅游地产上的雄心。虽然在数字上还未及表现,但 “圈人、圈地、圈眼球”的效果已经初步显现。从投资500亿的武汉万达文旅城开始,万达在城市旅游地产的上策略即是快速占据核心的土地资源,虽然在文旅地产上并没有太多经验,但万达凭借其在商业地产上积累的雄厚资本和能够迅速建起一座综合体建设速度优势,已经布局合肥、无锡、重庆、南昌等重要二线城市。

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