11-21
2018

潜力大问题多 旅游地产开发还需要回归理性

发布者:必发娱乐     浏览次数:

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  建发·鹭洲里,是中国上市公司百强、福建省大型国有投资企业集团——建发集团旗下专业房地产开发企..[详情]

  房地产市场的冰火两重天,上半年在港资房企身上得到了相当鲜明的对比。多个业务低迷,但整体业绩飘..[详情]

  近年来,旅游市场的发展愈加火爆,呈现旅游消费和投资两旺的良好态势。随着旅游业的蓬勃发展,旅游地产也在持续升温。

  近年来,旅游市场的发展愈加火爆,呈现旅游消费和投资两旺的良好态势。随着旅游业的蓬勃发展,旅游地产也在持续升温。对于国内房地产商而言,旅游地产并非新鲜事物,传统商业地产市场近年来的低迷,倒逼众多地产商纷纷另辟蹊径。

  近年来,旅游业一直处于蓬勃发展的状态。中国旅游研究院发布的《中国旅游经济蓝皮书(No.8)》显示,2015年全年接待国内外旅游人数超过41亿人次,旅游总收入突破4万亿元,同比去年分别增长10%和12%。报告指出,当前旅游经济发展处于持续较快发展的通道,对2016年旅游经济总体上偏向于积极乐观,预计国内旅游持续增长,出境旅游快速发展,入境旅游企稳回暖,旅游投资维持高位,旅游就业稳步增加。

  而近期在海南召开的2016年全国旅游工作会议也预计,2016年国内旅游将达到43.8亿人次,旅游入出境2.63亿人次,旅游总收入4.55万亿元。

  除了人们自身的需求,国家政策也在支持旅游业的发展。业内人士普遍认为,“一带一路”国家战略的实施也将大幅度刺激旅游业的发展。北京巅峰智业旅游文化创意股份有限公司总规划师李明伟表示,在“一带一路”战略指引下,国内旅游市场正在打破省区界线分割,整合为开放的、共赢的、一体化的一带一路大区域、次区域旅游市场。

  “作为“一带一路的行动路线图,规划重点建设15个沿海城市港口,强化上海、广州等国际枢纽机场功能;加快内陆节点城市建设,支持郑州、西安等内陆城市建设航空港、国际陆港,加强内陆口岸与沿海、沿边口岸通关合作,开展跨境贸易电子商务服务试点。这些举措都将加快化解长期制约我国打开国门、走向国际旅游市场的基础设施瓶颈,并大大提升我国旅游服务产业的规模和能效水平。”李明伟说。

  蓬勃发展的旅游业必然会带动诸多周边产业的发展,地产就是其中之一。以旅游地产的定义而言,有别于传统住宅项目,它主要依托周边丰富的旅游资源而建,是融旅游、休闲、度假和居住为一体的置业项目。与传统房地产相比,旅游地产体现出旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。

  当前,旅游地产正在兴起。究其原因,业内人士表示,旅游业处于高速发展时期,旅游地产项目消费与投资需求大增。与此同时,房地产市场已经步入“去库存时代”,在此压力下,需求潜力巨大的旅游地产成为房地产厂商们转型首选。不仅如此,旅游地产政策环境利好。国内对旅游地产政策的监管尚处于相对空白的阶段,对旅游地产开发的限制政策较少,不像住宅地产那样政策经常变化,政策风险较低。

  当下,随着人们生活水平的逐渐提高,在消费支出上,消费者对生活品质也提出了更高要求。大城市急速运转的快节奏生活,让人们在日益疲惫不堪的同时,愈来愈渴望体验返璞归真的慢生活,这或许是导致当前旅游地产热的重要原因之一。

  有专家曾预测,2020年我国人均GDP将达5000美元,居民生活加速步入休闲享受型阶段,居民出游率将由目前人均1次提升到3次以上,旅游成为老百姓传统“开门七件事”之外的新增必需品,形成了“7件事+旅游+X”的新组合。

  对开发商而言,与传统的商业地产如购物中心、写字楼、商铺等相比,旅游地产显然还是一块有待开发的处女地。去年对商业地产行业来说是艰难的一年,传统商业地产的同质化和高库存使得开发商们不得不寻找新的出路,转型升级成为热潮,尚待开发的旅游地产就成为新宠。据统计,自2014年以来,万达(专题阅读)、碧桂园、恒大、万科等房企大鳄纷纷高调抢滩旅游地产市场,近九成品牌房企已经或正打算进行旅游地产项目开发。

  从全国旅游地产来看,2015年末震撼全国的海南恒大海花岛让更多的地产行业掌舵者看到了希望。恒大海花岛登上成为全国旅游地产榜首单,开盘累计总成交金额达122.05亿、开盘销售面积136万平方米、认筹到访人数10万人,开盘销售金额、销售面积和认筹到访人数创三大世界纪录。

  对投资者而言,旅游城市的房产既具有居住型的特点,又有商用型的特点,还有投资型的特点,无论从哪个方面考虑,都具有较大的升值空间,因此掀起了旅游地产投资的新浪潮。

  除了消费者的需求和开发商的看重,政策的鼓励也促进了旅游地产的发展。2016年是房地产的“去库存”之年,不少省份纷纷出台相应政策刺激消费,鼓励旅游地产的发展也是其中之一。山东青岛去年就发布相关政策,用贴息、补助等方式,鼓励房地产开发企业将符合条件的商品房改造为电商用房、都市型工业地产、商务居住复合式地产、养老地产、旅游地产等,实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的双赢。

  旅游地产发展的如火如荼,俨然一片新的商业地产投资蓝海。然而,随着这一产业的不断发展,问题也随之出现。上海市投资学会副会长陈湛匀表示,旅游地产业崛起的同时,旅游地产企业之间的同质化问题越来越严重。“比如人们常常说起的,以三菜一汤为主的旅游模式,三菜一般指游艇、高尔夫、五星级酒店,一汤是指温泉。这种旅游模式随处可见。现阶段旅游地产还处于摸索成长的时期,热潮与乱象同在。”

  中弘股份副总裁金洁指出:“在我国,旅游地产起步较晚,相关的政策法规也不够完善。旅游地产项目选址的区域一般都是在生态环境良好的区域,大部分都是生地,还要面临一些国家政策法规的约束,如基本农田保护政策、森林保护区、水源保护地等,以及与当地村民的沟通协商。从开发建设到运营,所需程序繁琐。没有当地政府的强力支持,一些工作很难开展。”

  与传统地产项目开发的快速回笼资金不同,旅游地产项目一般开发期限都在3年至5年以上才能形成项目规模效应,而大部分项目前期基础设施落后,配套设施不完善,不能像市区住宅楼盘一样进行预售,业主对此类的旅游地产项目需求不旺盛,加之过长的开发时间,加大了市场风险。

  此外,采用传统房地产开发的思维去盲目开发旅游地产也是一大误区。港中旅地产公司总经理蒋洪认为,“做旅游地产和做住宅、商业地产的逻辑完全不一样,很多开发商用住宅的生意逻辑去开发旅游地产,这是最重要的风险。”

  有业内人士建议,开发商不要盲目跟风,在没有做好具体调研和相关准备的情况下进入旅游地产市场,要考虑好各方面的风险和投资规模再理性入市。

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