11-22
2018

商业地产经不起折腾

发布者:必发娱乐     浏览次数:

  房地产的本质上是建造一个物理属性的空间,这个空间里面赋予什么样的属性,就具有什么样的属性。比如赋予床、沙发这就是住宅,赋予电脑就是写字楼,赋予缝纫机就是工厂。

  第一个是南方玫瑰城,我们有20万平方米的商业,20万平方米的商业都有不同的定位,主要是针对大型的商场、餐饮街,这是我们目前最重要的项目;

  第三个是綦江的项目,主要以古镇商业的一种形态存在,这就是我们所拥有的三个方面,将来我们会逐步过渡到商业地产领域中去。

  用我们经营模式来说,整体商场会以租赁的方式为主,如果是分散的摊位,我们会以销售为主,也就是说开发商会自持一部分商业实体,便于对整个商场的经营。

  地产公司都会存在的问题是,不可能每个项目都是成功的,也有不满意的,这其实也算是一种正常的现象。

  超市的招商,比如说韩国乐天、华龙万家、新世纪,还包括人人乐,事实上都和我们在谈长期合作,如果条件满足,是没有问题的。

  在餐饮方面,大家都比较熟悉,也会找到重庆一些知名的企业,比如小天鹅、陶然居等。

  在休闲方面也会有很多,如:两岸咖啡、铜锣湾之类的知名品牌都会被逐渐引进,因为以大型商业来看,在筹备之初还没有准备引进这些大型商家。

  在服装方面也会招入一些大型品牌,比如洁丽雅、阿玛尼,当然我们也会找一些在国际上处于二线的品牌,低于这些知名品牌,但是也是有品位,有名气的品牌,只要他吻合我们这个消费群的都可以。

  其实,我们对商业地产功能的享受问题不大,如果说是梦的话,我们是去克服一个新的承载方式,试着去创造新生活,改变旧生活的过程,我们的梦想是带来新品质生活,我们也不想通过商业地产赚多少钱,但是只要不亏本,同时解决了客户的生活需要,那是最实在的梦想。

  我们希望能够打造每个区域的一个小商圈,南方集团其实是比较实际的,不会贸然画一个远大的梦想出来。

  在我们经营的这些项目中,在我看来,哪一个都思考得很多。英利做的每一个项目都不雷同,它是在旧城改造,做得都是很好的核心地段,但又各有不同。

  中间有相似的地方,那可能是在运行过程中的思考。如果单纯从项目本身来说,相似处很少,不同之处更多,这属于个性化操作。

  据我们了解,有的商业地产需要6~8年才真正发展起来,不像现在我们很多项目,一开业就很火。

  比如,收回来的租金可能连水电费都缴不上。因为他没有形成规模,没有体系和规模化的运作,商业资源积累不够。

  万达能如此火爆是因为马上就要到100家了,万达每年的招商会可能是全世界最具规模最具号召力的招商会了。他已经经过最初的阶段,现在有了领袖魅力,商家就跟着他跑。

  商业地产最核心最关键的不是项目开发这块,而是商业运营和管理这块,这也是住宅和商业地产的不同之处。

  其实,最近几年兴起了很多新的地产类型,商业地产、养老地产、旅游地产。这些地产都有一个特点就是随着社会的发展和人们生活品质需要的不断提高,才促使了这些产业的出现。

  我们拿到一个商业地块,首先要进行商业定位,它与招商密切相关,这才能决定我们这个项目具体做什么。那么我们项目的开发,做方案,具体实施,完整地建好都只是一个过程,可能这个产品打造得很好,但是能不能实现它的价值是看后期的运营和管理,商家进来,如何去培育,如何通过我们商家的运营提供一流的管理,一流的服务,让客户感受到我们的商业是最棒的。

  我们相继拿下了解放碑的IFC,大坪七牌坊,解放碑五一路项目,甚至还包括三亚湾水产市场,这些项目就使英利房地产建立了在重庆房地产前三甲的地位。很多环节看似简单,但无论哪一个环节出纰漏,都是致命的。

  IFC,288米,目前是重庆最好的超甲级写字楼,无论是外部的建筑,还是其中的商业氛围,地下的停车系统都相当不错。七牌坊的项目,是41万平米,底楼有近10万平米,有三栋住宅,一栋公寓,一栋写字楼,运营之后将会是大坪地区最核心的商业中心。

  商业地产一直是金科的重头戏。我们花了很多心思在上面,高管非常重视。从金科的酒店来说,我们一直把它作为重点品牌在培养,是我们的核心竞争品牌之一。

  现在商业地产更多的是做城市综合体,比如说我们的世界城或者世界走廊。世界城我们已经开发了四个了,为的是把我们的生活理念注入到城市的生活之中。 商业地产在我看来是很聚财的板块,对投资者来说也聚集了他们掘金的梦想。

  商业地产是一个香饽饽,不过它确实需要积累、沉淀,需要非常专业、理性,未来的路依然很长。

  以商业撬动地产,我觉得商业地产的核心就是要持有。购物中心的经营要非常成功,从定位开始,要具有很强的整合能力、招商能力、营运能力,只有成功的商业产品,只有一个成功的购物中心,成功的商业才能够被撬动,才能发挥它的杠杆作用。如果做出来的是一个很烂的产品,整个大项目就是失败,根本无法撬动。

  其实,商业地产这里面涉及到一个末端价值。房地产本质上是建造一个物理属性的空间,这个空间里面赋予什么样的属性,就具有什么样的属性。比如赋予床,沙发这就是住宅,赋予电脑就是写字楼,赋予缝纫机就是工厂。

  对于我们来讲,房产的开发和投资,如果还处于原始的形态,还站在原来的角度去理解,就还只是开发这个产品。

  关键是不是每个开发商都能够意识到这个物理空间最后是要有什么用处,所以说要专注到产品的末端,住宅就要关注到消费者的生活习惯,写字楼就要沟通如何赚钱,商业就要专注商家如何销售商品。

  商业最忌讳的就是反复,比如定位了,不准确重新来过;开业了,不成功重新来过。这是经不起折腾的。

  很多品牌在成都卖得很好,在重庆不一定卖得好,在解放碑卖得好,在大渡口不一定卖得好,消费习惯都不一样,所以商业持续的调整完善是必须的,但是定位是必须保持不变的。

  讲几个简单的概念故事吧。每个商场都有人流统计系统,我们的统计系统是精确到每个店铺,然后运用数据分析系统。

  再如H&M在重庆一共8个店,我们就会专注到每个店的商品。对于我们这种新开业的购物中心,营运团队做的工作专业性非常强,因此我们需要我们的管理人员都能成为他们销售的分析师,帮助他们去销售。

  下一步,我们准备涉足主要的地区是西南、长三角、环渤海、珠三角四大战略发展区域,同时机会性进入其他合适的发展区域,比如无锡我们是肯定是有项目的,上海肯定是重点关注的区域。

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