12-06
2018

旅游商业房地产的商业模式

发布者:必发娱乐     浏览次数:

  旅游商业房地产的商业模式一、XX 项目商业模式的特点 本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式,如下图所示: 此模式形成了以区域开发为总体指导,旅游和商业房产的完好结合;建 立了以旅游为灵魂,以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模 式;通过景点打造、景观打造,文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等 完成了区域环境打造;最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。 通过旅游为商业房产提供市场支撑,商业房产功能吸引旅游增长的关系 互动,旅游主题的打造,充分拓展出市场空间,营造了旺盛的人气,增强了整个 区域的吸引力,甚至辐射到了周边,并与周边形成了良好的竞和关系;提升了整 个地块的土地、房产价值;改善提升了项目地块的环境; 所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力; 所设计的多元主题商业房产的概念,舒缓了商业房产市场消解的压力; 所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目 投资者、房产投资者、经营者,并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。 整个模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流,转化为 现金流。主要的特点体现如下: 增加了市场吸引力,延长了消费滞留时间,提高了消费水平: 天府水镇建成后,良好的自然环境、水利博物馆、XX 大院、XX 玩景点、X街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文 气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设 施,将大大增加对游客的吸引力。项目内容将吸引参观XX 景区的游客停驻以及 XX 市的休闲度假市场游客,加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到 470 万左右,休闲旅游+综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。 与周边的景区互动明确而有效: 此模式是对周边景区功能的延伸和补充。对游玩XX 景区的游客而言,X 街历史保护区及水景等可视为旅游活动的一部分,成为旅游功能的延伸;而大面 积的商业房产为游客提供了档次齐全的餐饮、住宿、交通、购物、娱乐等休闲功 能,观光之外的所有活动都可以在此项目区内进行,游客可以以此为据点,停驻 几日游玩周边景点;对在XX 山度假的游客而言,此项目区提供了内容丰富、便 利的功能服务,可选择在此娱乐、购物消费而在青城山住宿,事实上XX 边的旅游房地产也为项目区消解了一部分游客的住宿。通过此模式的设计,项目区与周边景区形成了共赢的关系。 土地房产增值效应明显有序: 此模式通过旅游环境整体打造积聚人气,选用商业房产的业态将人气转 化为消费,运用投资概念降低开发风险和营造人气,使得该项目地块的土地和房 产能在较短的时间内升值,或者说在项目还未运营前即开始增值。但如果不是此 模式而是采用旅游+住宅房产的模式,则房产的售价很难迅速增值,或者连成本 都难以维持。 提升环境质量: 优越舒适的旅游环境是该项目的首要卖点。此模式对环境打造的投入和 环境保护要求很高。从景观打造,水治理,绿地,广场面积,容积率,建筑风格、 环保设施、污染整治、项目区内人的环境保护意识等整体上都有相应的规定,以 做到整个环境的提升。 滚动开发有效运用规划、营销、资金、资本四重杠杆: 从空间规划上看,开发的顺序X 街-XX 休闲一期-入口区-餐饮区- XX 休闲二期-产权酒店-水利博物馆-别墅区-国际接待区,呈现出一个闭合 的环形,从聚集人气吸引游客、休闲娱乐功能的齐备、资产实力提高、现金流创 造等方面看,项目开发顺序安排合理;项目拆迁和开发难度体现为从易到难。 由下图可知,静态投资为16 亿的项目,通过此模式动态投资为5 个亿,由于投 资概念的融入,在建设期项目自身就有着很好的现金流;建设期为4 年,平均每 年建成9 万平米;使开发商的运作风险和资金风险最小化;滚动开发模式也使市 场消解得到了一定的时间间隔,降低了市场风险。 多元主题: 在整个项目区的功能划分和布局安排确定为餐饮、住宿、交通、购物、 娱乐、游玩、公共支持系统之后,对于每项功能应采用什么样的业态,市场地位 的档次等应遵从多元主题的概念。这主要出于项目地区内功能主题的多样性和让 市场无形之手自身选择合适的业态,合理配置资源的考虑。整个项目的商业面积 29 万平米,达整个项目的75%,开发成本达14 亿。如此大的总量面积,尽管采 用逐年开发的模式,如果简单的规划出单一主题,可能让市场很难消解,而且游 客的多样性、复杂有趣的消费心理也很难接受。 投资回收结构: 此模式强调区域开发的理念,在严格按照空间规划和功能布局要求,限 制售价的前提下,区域运营商为国际接待区、XX 美食餐饮区、XX 休闲娱乐区或 产权酒店等项目引入优质项目投资者,由一流的酒店、宾馆、旅游娱乐开发商来 建设或经营。 商业房地产有四种模式,分别为开发商自己经营、开发商自己出租、开 发商直接卖给经营者、开发商卖给投资者,由投资者出租给经营者。这四种模式 分别在现金流回收周期、经营风险、升值收益、开发商经营能力要求、物业管理 能力要求、开发目的等方面各异,开发商就自己项目不同的要求和实际情况采用 最经济的模式。 如下图所示,此模式降低了区域运营商的融资难度,减少了资金成本, 缩短了开发投资回收时间:部分子项目有条件的引入优质项目投资者,迅速提升 了整个区域的土地房产价值,使现金流回收周期缩短,降低了整个区域开发运作 的风险;引入旅游商业房产投资者,既向房产投资者融资又使其成为稳定客流, 让商业房产投资者与之共担风险,因为如此大面积的商业房产总量,其销售存在 一定的风险。 此模式有可能会增加经营者的成本,如果项目区的游客流量达到一定规 模,对经营者而言此成本则可以接受。 二、商业模式的弱点: 该项目投资额度大,实际担负城市改造与发展任务,土地拆迁成本比例 达52%,运营商收益与土地拆迁成本呈明显的负相关。如果维持如此高昂的土地 拆迁成本,政府不做土地补偿,开发商的收益低,机会成本巨大。 此模式过度关注开发风险的规避,可能会损失项目升值带来的利益。建 议结合运营商出租的模式,为以后的升值预留一部分空间。 此模式对运营商的实际运作管理能力要求很高,对人力资源要求极高。 因为开发过程中每个环节都须有专业、应变的人才协同合作,涉及的部门如环保、 建筑、水利、电力、旅游、景区、消防、文保等多个部门关系复杂,尤其是拆迁 工作的难度大。 此模式须做好区域整体营销或子项目细节营销,因为吸引人气是项目成 功的关键,而项目的主题、环境、功能等硬件都已齐备,营销成功与否关系到项 目区的成败。

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