12-30
2018

旅游城市经营与旅游房地产开发pdf

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  发表林峰、杨光的文章《旅游城市经营与旅游房地产开发》 旅游城市经营与旅游房地产开发北京绿维创景规划设计院 杨光政府使用多种手段进行旅游城市经营,这是旅游目的地运营的一种重要手段,其 市场运作的关键,是旅游房地产开发。其中,特色商业休闲街区等旅游商业房地 产的开发,具有凝聚人气和提升地价的带动作用;而旅游度假房地产的开发,可 以有效地推动旅游目的地品牌营销。 一、城市经营及其手段 城市经营,就是地方政府以城市土地为基础,采取直接或间接手段,改变城市投 资环境和生活条件,吸引社会资金投资开发城市。 我国地方政府的城市经营模式,主要的推动手段大体上分为4 方面: 1、财政手段运用 财政来源于税费收入、政府借贷、上级专项资金和一般转移支付。改革开放以来, 地方政府运用财政资金开展经济建设的条件发生了变化,拥有了多种促进经济的 财政手段:一是减免税费,包括后来的财政补偿(贴);二是直接投资——形成投 资环境与条件;三是资金扶持——给予一定的无偿或有偿支持;四是剥离消化负 债与人员——为企业减负。 一般的财政手段,表现为地方政府制定的招商引资优惠政策上。 2、公共工程建设 公共工程是对区域整体发展有益,而又无法实现直接盈利的建设项目。公共工程 对于区域经济中的收益个体,完全是不平衡的,这就为一部分企业创造了巨大的 商机。 道路建设是最大的公共工程投资项目。特别是非收费性的城市公路,对于土地价 值的提升,具备了特别重要的作用。城市公共配套设施包括供水、供气、供热、 排污、医院、学校、商业等,是社区发展的核心要素。政府在城市扩展中的规划 及配套工程的建设速度,直接影响房地产商的投资收益率及回收时间。 3、土地运营 土地一级市场利润丰厚,公共工程带动效应显著,形成了良性滚动结构,增长空 间大。因此,新区开发、旧城改造等都形成了巨大的商业机会。 4、国有资产运营 国有存量资产是政府可以运营的一张重要的牌。随着国退民进战略的实施,国资 退出竞争性领域,为政府运营经济提供了政策空间。 宾馆、餐厅、景区民营化已经成为主流运营方式,社会投资介入后,效益明显改 善。资源开发包括矿产资源(温泉等)、风景名胜资源、文物文化资源等等,都是 政府控制的可运作资产。 二、旅游城市经营 获评全国优秀旅游城市,可以说已经跨入了旅游城市的门槛。但实际上,旅游产 业形成一定规模,成为全国性观光旅游目的地或区域休闲会展旅游目的地,才能 够称为真正意义上的旅游城市。或者说,以旅游为主导产业的城市,是旅游城市。 第一类是因旅游而形成和发展起来的城市,比如桂林、张家界、丽江、三亚等, 第二类是旅游产业发达,但其他产业也很不错的综合性城市,比如青岛、大连、 杭州、昆明等。 旅游城市应该进行旅游产业导向的城市经营,应该把旅游产业与城市发展结合起 来规划和运作。第一,在满足本地居民生活和经济产业的同时,必须发展旅游交 通、集散、接待服务、游憩、旅游购物、夜间娱乐等旅游目的地综合配套功能。 第二,旅游城市的风貌,应该追求独特性艺术景观风貌,比如形成民俗、民族特 色,形成本地化的、情趣化的、游乐化的、特色化的景观环境。第三,旅游城市 的旅游产业经营,应该追求城市旅游本身吸引力的建设,发展综合性旅游产业构 政府旅游城市经营,应该运用多种手段,通过规划、投资、扶持社会投资,引导旅游城市向旅游目的地集散中心发展,使区域旅游获得最大支持的同时,城市旅 游形成综合吸引能力,逐步由观光旅游目的地向休闲度假会展康体旅游目的地全 面过渡,成为具备抗风险能力的旅游经济城市。 三、旅游商业地产 旅游与商业结合,形成了“旅游商业地产”的概念。这实际上非常普遍。比如, 商业步行街区(北京王府井、上海豫园、南京夫子庙、成都春熙路等),开放式风 景休闲区(杭州西湖、北京什刹海、昆明翠湖)、古城古镇古街区(丽江、大理、凤 凰、平遥、周庄、上海新天地、成都锦里等):民俗民族风情街区(阳朔西街、昆 明回族餐饮街等)。 城市休闲中的核心项目——城市中央游憩区和城市商业休闲区,已经成为大型城 市的必需功能结构。而旅游城市的特色商业休闲街区,已经成为所有旅游集散城 市必需发展的项目。可以说,特色商业休闲街区,是旅游城市经营的灵魂——夜 间娱乐游乐的中心、旅游购物的基础、城市人气的象征、挽留游客的关键。 旅游城市经营,应该对旅游商业房地产,给予最大程度的政策支持。开发的具体 模式有很多,其中古街区、民俗民族风情街区、特色商品街区、特色服务街区、 综合商业休闲园区、特色餐饮街区等模式,有很多可以借鉴的经验。比如成都的 锦里是一条人工打造的仿古商业休闲街区、重庆的泉水鸡一条街、北京三里屯的 酒吧街、阳朔西街都是成功的休闲商业街模式。 大力推广政府经营城市中开发休闲商业街区,一个非常重要的因素就是休闲商业 街区最终是一个房地产项目,可以有房地产商通过成熟的商业铺面销售与转让升 值模式进行开发运作,商业模式非常清楚,容易操作,有广泛的成功经验。 四、旅游度假地产 旅游度假地产包括度假者因消费而购买的地产和投资者以升值为目标购买的地 产。对于今天的中国经济水平,度假消费地产的规模还相对较小,法律环境较差, 减低了交易水平。 我国目前的度假地产,形成了滨海度假别墅、温泉度假别墅公寓、高尔夫别墅、 景区避暑别墅、城郊景观别墅五类。 国际化销售的包括滨海度假别墅、高尔夫别墅两大类;量最大的是城郊景观别墅, 特别是北京、上海、广州、深圳等城市,郊区别墅发展非常火爆。温泉别墅是近 几年发展最快的类型,南北各地,凡有温泉的地方,都发展起温泉别墅和公寓, 其中投资型购买较多。景区别墅差异较大,发展很不平衡,以避暑需求较大的长 江流域大城市需求最旺。 产权酒店发展很快,但法律问题较多,很不规范。分时度假基本上没有发展起来, 还需要法律体系的完善。 旅游度假地产,是旅游小城镇发展的最佳手段,是旅游城市经营中可以面向全国 乃至世界市场进行推广的重要产品。拥有休闲度假型旅游资源的城市,比如滨海 城市、湖滨城市、避暑山区等地区,应该把旅游地产的发展放在一个战略性的位 置,通过引进房地产资金,通过依托旅游小城镇,可以形成区域性的整体开发局 面。而旅游地产的营销,将把区域的休闲度假资源包装之后,推向全国。这样的 推广,是促进旅游产业转型的极好的办法——由观光向休闲、会展、度假过渡。

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