02-25
2019

漫谈旅游地产的开发运营

发布者:必发娱乐     浏览次数:

  志业:营销 理想:商儒 籍贯:汉中 宗旨:坚持原创,力求精品! Q Q:280395947

  旅游地产当前尚没有一个公认的权威定义,一般理解为依托于自然或人文或人工景区,融旅游、休闲、娱乐、食宿等于一体的商业地产。同其它商业地产一样,旅游地产在开发运营也要通过“市场调研、市场细分、目标市场选择、市场定位”来进行可行性分析和产品策划;但旅游地产更依赖于景点资源。旅游业涉及行业众多,旅游地产的开发主要针对于“核心性产品”(景区项目)和“配置性产品”(配套项目)。那么旅游地产如何开发运营?在此从三个方面谈起。

  旅游地产对旅游资源有极强的依附性,所以进行可行性分析前必须进行资源价值的评估,主要考虑如何开发或在有限的资金内如何开发能价值最大化,评估依据有六:一是景点的稀缺性或同质性(同质性既要考虑“店多成市”的互补性又要考虑竞争态势),二是景点的辐射范围(可从一日或多日交通圈入手)内人口数量和旅游支出情况,三是景点的定位与客源喜好的吻合度,四是景点的容量和接待能力,五是景点所在地的交通、治安、民风和口碑等,六是景点年旅游总收入及增长潜力。知晓了此六点便可计算是否可行?如何规模的投资或分阶段投资最为合算?

  在进行资源价值评估时,通常已考虑到了产品的定位,在进行产品策划时,宜再次论证和细化定位。在定位时要注重差异化,体现出区域内的唯一性,只有这样景点才会具有鲜明的形象,从而避免同质化竞争。比如,同为江南古镇,周庄为“河街式”贸易集镇,南浔为工商业托起的中西合璧古镇,乌镇则为典型的《林家铺子》风情。产品概念成型可从“5W1H”入手:Why(产品核心价值)、What(产品具体内容)、Who(产品目标市场)、When(产品上市时间)、Where(产品销售渠道)、How(如何生产产品)。

  景点开发快要竣工且能确定下竣工日期后,除了管理服务团队组建进驻演练外,还须大力进行品牌推广。和其它地产商业项目一样,包括提炼核心卖点和主广告语、LOGO设计、新闻造势、广告发布等。卖点提炼要忠实于定位,体现核心竞争力,常用方式有领先定位、比附定位、逆向定位、空隙定位等;主广告语要新颖独特,便于记忆和留传。在推广应注重三点:一是网络传播,可拍一些精美靓丽的照片上传到各网上;二是“旅游大篷车”的巡游,通过这种方式到客源地进行路演和宣传,引发市民和媒体的关注;三是和旅行社建立良好关系,通过旅行社来推广。

  节事活动除了有利于景区外,对当地地域品牌也有极大的促进,而且需运用广阔的社会资源,单靠一个公司的力量很难办出影响力,所以最好由政府和企业合办。在节事活动中,要注重三点:一是主题和名称,二是活动内容,三是执行方案和部门。主题和名称要有感召力,内容要新颖,能激起人们的参与热情和媒体的关注,执行方案要缜密可行,分工要能落实到具体的部门乃至个人,还要考虑到天气和突出事故的处理。此外,节事活动要有长期经营的思想准备,在主题的把握上,要“变”中有“不变”,“变”是为了年年新鲜,“不变”是为了风格统一。

  除了人造景点外,无论是自然山水和人文名胜,都存在着开发和保护的问题。国家历史文化名城研究中心主任、同济大学教授阮三仪先生认为人文景点宜坚持“四性原则”:一是原真性,二是整体性,三是可读性,四是可持续性;此观点权威地指出了人文名胜开发与保护的关系。对于自然山水,要考虑到景点的承受能力和旅游污染,要及时清除旅游者留下的垃圾,必要时应控制观光人数。比如丽江古城在开发中就存在着游人过多拥入的问题,从而使景区不堪重负。

  当前旅游地的开发通常以旅游地开发公司的名义进行,实现开发与运营一体化管理,这有利于加强景区的长期管理和运营,除了旅游地产的开发外,还可培育七大后续利润点:餐饮、住宿、购物、休闲、娱乐、保健、会务等。当前普遍存在着服务特色不强,旅游商品的开发不足,无论去那个景点,享受的服务都基本相同,销售的东西都似曾相识,今后需可加大“创意”,促进“主题”性商品的服务和打造。国内曲阜的儒家主题餐厅“阙里宾舍”、成都道教主题酒店“鹤翔山庄”是当前比较好的样板。

  旅游地“申遗”是提升旅游地价值的重要手法和捷径,但由于“申遗”的条件相对较高,而且不是企业努力可以达到的,为此可创造条件以争取地方政府的支持,有时可与其它景区“联合申遗”。景区申遗可分为两种,一是“自然遗产”,指有突出价值的自然生物学和地质学形态,濒危动植物种栖生地,以及具有科学、美学和保护价值的地区;二是“文化遗产”,指具有历史、美学、考古学、科学、民族学或人类学价值的纪念地、建筑群和遗址。景区的等级由国家旅游局负责评定,有1A-5A五个等级。通过评级也可大大地提升旅游地品牌。

  2008年汉中市旅游收入:23.3亿元(占全市GDP的6.7%,入境旅游者1.25万人次,国内旅游者820万人次);

  2008年西安市旅游收入:243.52亿元(海外旅游者63.2万人次,国内旅游者3169万人次);

  2008年河南省旅游收入:1591.96亿元(接待海内外游客20025.6万人次,首次破2亿人次);

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